“我一再强调，我做事都是看得很长远的。我不会在短期之内迎合市场，包括对房地产市场和股票市场的看法，我觉得分析师们的眼光太短浅。我相信我们公司的赢利能力是不会比其他公司差的，只是他们现在看不懂，他们不知道我们十年十五年的规划什么时候才开始赢利。”

      即使在直白辩驳时，瑞安集团创始人罗康瑞也不会表现出太多的强势。他语速和缓，甚至给人以过度谦虚之感，以至于每当记者对他提及行业内的一些质疑——股价表现、对于公司资金状况的担忧、项目销售情况——他的第一反应是：嘴角上浮现出一丝苦笑。

      如果还有什么让59岁、拥有20亿美元身家的罗同样感到无奈，那就是这几年来，他经常在各种场合被陌生人叫住，合影留念。

      这称得上一个有趣的对比：作为中国近年来最著名地产项目“新天地”的缔造者，罗拥有着绝大多数同行无法企及的个人品牌，但他并未得到相应的认同。比如，在资本市场上，当香港上市的碧桂园和A股龙头万科分别享受着110倍和125倍的市盈率时，罗的瑞安房地产只有40倍市盈率。

      有足够多的理由去证明，在分析师和投资者们看来，低市盈率对于瑞安房地产是合理的。但罗康瑞也有一个似乎更为强大的原因坚持自己：36年来，他以反主流的判断，获得了比大多数人多得多的财富。

      1971年，生长于大富之家的罗康瑞不愿给家族企业打工，从父亲处有息贷款10万港元开始创业，成为日后一切的起点；早在1984年《中英联合声明》签订之后不久，在香港富贾纷纷筹备移民计划时，罗即北上考察大陆市场；在1994年还只是香港地产业中型玩家的罗，参与投资了身陷财务困境的纽约地产大亨唐纳德·特朗普（Donald Trump）在曼哈顿的一块地皮，11年后，1800万美元投资变为了3.52亿，即35%的年均回报率；而1998年罗康瑞备受否定的上海改造旧城项目“新天地”，也已成为上海新地标之一。

      换句话说，在今天中国的房地产行业，罗康瑞是一个异数：他并不像同行们一样，将财富建诸于经济学家谢国忠所谓的“像造冰箱一样盖楼”，而是每每作做出反常决策，大赌大赢。当然，另一个足以令罗苦笑的问题就是：为什么他似乎很难复制自己的既有成功？

      作为罗与上海社保案撇清干系以及瑞安房地产上市之后为数不多专访到他的国内媒体，本刊不愿过多纠缠于外界对于罗康瑞的常规判断，如“关系之王”、“粉红资本家”或者“中国的特朗普”，而是更多追索其个性中颇为自相矛盾的种种层面，以及他如何放大个人优点，把缺点缩小到可控范围内，最终取得相应的成功。

      宏观：逆行者

      不乏有与其合作过的人将罗康瑞比喻为“政治家”：善宏观判断，不太计较一城一池得失，长于与人交往。但归根到底，罗始终是个商人，因此就有一个问题值得追问：罗为何在中国内地商界谋得一席之地？

      溯源，罗起家于香港地产业，曾是香港公营房屋建筑商；而他迈出香港的一大步，是在美国投资特朗普。或进或退，罗都有很多可能性与大陆市场无缘。

      但正如现实所昭示的，罗康瑞成为了一个主要财产集中于中国内地的香港富翁。虽然按照福布斯全球富豪榜2007年的排名，罗在香港只能排到第17位，比之李嘉诚、郭氏兄弟、郑裕彤等以地产起家的顶级富豪颇有不如，但罗几乎是这些人中唯一一个主要靠内地市场挤入榜单者：他本人也承认，如果自己一直坚持在香港发展，最可能出现的结局就是“执笠”（破产）。

      如果相信罗的该种假设，你就必须承认，他的成功源于空间上的大迁徙。也就是说，他的才能首先在于对下一个大市场将会出现在哪里的判断力。

      某种程度上，这是一种在宏观层面反向思考的能力。

      罗康瑞第一次前往上海是在1985年，当时的上海经济并不景气。而罗所遇到的另一个直接障碍是，他还不太能听懂普通话，必须仰仗翻译——让这样一个人搞清上海有哪些具体而微的机会，并不现实。

      但罗有一个很基本的判断：作为1920年代的大都会，上海的历史和文化让它没有理由始终沉闷下去。而他所看到的机会，就是参与到帮上海重拾繁华的过程中去。

      因此，罗选择与上海团市委合作修建了三星级的城市酒店。而且当1989年酒店竣工，而团市委无法偿还最初的建筑贷款，罗康瑞帮对方摆脱了困境——显然，以罗当时对于中国情况的理解，这不会是个太深谋远虑的选择。事实上，其结局远远好于罗所能预期：20年过去，昔日的团市委领导都已经成长为执掌一方的官员，而这些人信任罗康瑞。

      很难对罗康瑞的第一次上海试水作出太细节的反思，但不可否认的是，瑞安进驻上海早，可以找到的机会少，反而不会遇到太差的项目。而罗本人相对诚恳，不太计较暂时利益的风格，成为了双方缔结信任的基础。

      同样，1993年至1994年间，罗康瑞在香港地产业最为红火的阶段，开始将瑞安集团在香港的业务向外转移。他想找的，是相对落后，也因此机会更为充沛的市场。

      罗自称，每次自己考察中国的一个新城市，他都会到当地的商场去观察当地人的购物习惯：他们买什么？主流商品在什么价位？消费者是如何决策的？

      比如，在重庆的超市，他发现，这里有3000万农民，但绝大多数塑封食品都进口自中国的东南省份。疑问随之而来：既然当地有如此发达的农业，为什么只有很少的本地品牌？这背后有什么显著的机会？

      联系到他明显感受到中国内陆的人力和资源正在向珠三角汇集，结论就相对清晰：如果东西部的经济差异像这样拉大，仅从社会稳定角度考虑，中国政府也必须通过宏观控制缩小贫富差距——经历了大概十年对于中国内地的学习，他已经比多数香港人更了解这里的逻辑。

      随之而来的机会就是，只要政府加大对内陆省份的投资，在这个基础设施相对薄弱的区域，用来构建公路、桥梁和楼宇的水泥就成了必须品。因此，罗康瑞没有随潮流前往珠三角，而是西进腹地，他开始在重庆投资水泥厂。

      至少有两个数据足以说明，瑞安走出香港、前往中国西部的思路是效果显著的：第一是，1990年代中期起，香港地价下跌了不少于60%。而在同期，瑞安建业的水泥业务大概占重庆总生产量的65% 。

      后一个数字给瑞安带来的下一步便利，是它有资格去跟国际一流选手谈判。毫无疑问，仅从业务整合能力、技术水准、规模管理能力和资金水平，高度多元化的瑞安建业都很难与海螺、中建材、台泥等公司竞争。但因为水泥是个销售半径很短的行业，瑞安在西南地区收购的一系列工厂就具备了战略部署价值：这让瑞安建业在两年前引进了世界排名第二的水泥集团拉法基。外界预期，有了拉法基的管理能力，这一产能在2010年可望达到4000万吨的合资公司，有可能独立上市。

      微观：“概念先生”

      将罗康瑞宏观判断变成真实成就的，是他做地产项目时营造概念的能力。

      早在1980年代后期建成的城市酒店，罗就极为精明地打了一张“概念牌”：收费仅为三星级标准的外资酒店。这让城市酒店成为当年来沪的港商和台商青睐的下榻之所。

      而罗对营造概念的在意，在打造新天地时就显得更为明确。

      新天地的最初构想，叫做“太平桥地区重建计划”，而其最初的打算，是围绕人工湖建一圈建筑。这是一个颇为大胆的想法：以创造环境的方式，提升原有低端的价值。但这个想法很快就被放弃，造湖的成本很高，且溢出效应太大。如果周边的地产商纷纷借势兴建居民区，就等于为他人做嫁衣裳。

      即便如此，罗并没有放弃“打造熟地”的想法。继而提出的方案是，构建一片汇聚餐厅、高档商店和露天咖啡厅的小区——用它来带动周边的地产项目。

      这是一个备受质疑的想法。首先，罗有此想法，是在1998年，即上海房市颇不景气的时期，银行并不愿给他贷款；其次，这多少有些挑战上海当地的消费习惯，罗回忆说，他的朋友曾反对称：“我们上海人不在露天坐着。”

      但很显然，更为熟悉欧美市场的罗知道自己在做什么。“1990年代的上海就有目标说发展成世界的金融中心，但那时候没有配套的设施与服务。”罗对《环球企业家》回忆说。什么是金融中心所需要的配套服务？纽约苏荷艺术街区，或者香港的兰桂坊。因此，瑞安请来了曾经改造过纽约时代广场和波士顿法尼尔厅市场的设计师本杰明·伍德（Benjamin Wood）。

      罗看清的另一个问题是，就像普通人不会知道苏荷区、兰桂坊是哪家地产商的作品，新天地也不能被打造成“瑞安的新天地”，如果需要一个品牌，那只能是“上海的新天地”——瑞安只要扮演一个受益者就好。

      当然，改造房子本身并不是结束，把昔日破败不堪的石库门变成日后的新天地，还需要另一根杠杆：招商。从一开始，罗就把招商方向定在“吃喝玩乐”领域的商家。比如，在新加坡他吃过一个从法国训练回来的厨师做的甜点，并听说新加坡前总理李光耀每次家中请客，都会请他打点，他就专门把对方请到上海，在新天地开甜品店。

      另外一个眼光超前的决定，就是为新天地建造超大规模的地下车库。新天地运营的前两年，地下车库全部免费的，直到人气逐渐聚集起来，才开始逐渐调高收费。即使到今天，其车库都不会出现车满为患的局面。

      如此一系列精心勾画，让新天地在很长时间里都难以迅速盈利。但它的辐射效应也的确符合预期：瑞安在新天地周边开发的翠湖天地，现在均价已经达到6万/平方米，作为公寓房已是上海的顶级豪宅。

      罗康瑞对于概念的把握能力，的确很容易让外界想到一个参照对象：纽约大亨唐纳德·特朗普。后者以自己的姓氏命名的一系列豪华楼盘，已是美国商业文化的代表作之一，而他参与制作的真人秀《学徒》，也成为绝好的个人品牌营销工具。

      新天地以及《创智赢家》，让罗康瑞仿佛中国的特朗普。对此，罗的反应是，苦笑、摇头、“这绝对不是什么好称谓”。

      罗与特朗普的结识于1994年。在高尔夫场，香港新世界总裁郑家纯向罗介绍了当时正在财务困境中的特朗普，随后，郑、罗等香港富豪以Polylinks财团之名，用9000万美元买下了特朗普在曼哈顿的一个地产项目的70%股权。11年后，他们将此项目以17.6亿美元出售，特朗普也可获利5亿美元——但对方向美国法院起诉称，这是一次贱卖。即使之后三次对簿公堂，且三次都以特朗普失败告终，但罗仍表示，他还是不能肯定这桩纠葛是否已经结束，这也让他对美国市场颇感心灰意冷。

      骨子里，罗康瑞是个相当传统的人。其父罗鹰石是香港地产业要角，而他对于子女的管教也称得上极为“传统”：每年春节，子女们都要跪下来给父母进茶；罗康瑞前往澳洲读书时，罗鹰石不许他乘坐飞机，而是坐了13天的轮船；暑假罗康瑞回到香港时，总是到港的第二天就要坐公共汽车去打工……罗鹰石的许多行为，在当时让罗康瑞觉得“心里很不舒服”，但今天想来，“真的觉得很了不起”。也因此，虽然从不缺乏自信，但罗康瑞尽可能以一种谦和形象示人，这就迥异于自我极为膨胀的特朗普。

      但其另一面是，他会为营造自己的概念去“作秀”。如果只把《创智赢家》视为罗康瑞模仿特朗普的作为，未免低估了他的战术思维。因这部真人秀，罗所真正打造的，是“创智”的广泛认知，并将这个生造词汇，与创业联系到一起。然后，他再将这个品牌应用到在上海高校密集的杨浦区打造的“创智天地”去，可谓事半功倍。

      这一次，他所销售的概念是大学校区、社区和创业园区的“三区联动”。他喜欢将这种互动关系比喻为早年的硅谷。当然，即使硅谷梦仍然遥远，甚至创智天地尚未完工，罗在经济上已经算是成功：业内人士称，创智天地一带的地价已经翻了三倍。

      弱点

      让罗康瑞的成绩显得格外有趣的是，罗是一个缺点和优点一样明显的人。而他如何淡化缺点，没有让它成为自己做事的阻碍，这就很值得考究。

      据与罗有过合作的人称，他不是一个对细节把控能力很强的人。正如此前所分析的，罗康瑞对于宏观，以及概念这一层面的微观的判断力、掌控力都算不俗。但再往下深入细节，比如像特朗普一样永远熟知各种装修材料的市价，显然超出了罗康瑞的精力范围。因此，罗会出现新天地项目预算八亿元人民币，但最终耗资14亿的严重超值情况。

      有当事人回忆，在新天地项目后期，一度出现资金断档，而当时瑞安又急需购买一套IBM的财务软件，以管理日后的物业出租账目——一时之间，这400万元资金成了难题。而当记者就此事与罗康瑞回顾时，他的反应是：“我没听过。有这样的事么？”随后，他补充说，“这可能是那个时间年轻同事随便作计划，公司没有批准。”

      无论这段历史究竟以何种因果展开，其结果是，在新天地项目结束之后，该项目最主要的三名负责人：总经理郑秉泽、市场总监黄翰宏、项目总经理吴志强均告辞职。而在离开瑞安之后，这三个人的工作几乎就是复制罗康瑞：以概念，在上海翻建某一区域。其中，黄翰宏主导的“8号桥创意园”项目已经成功：这一原本是上海汽车制动器厂旧工业厂房，经过新的设计和模式改造为创意园区，成为了新的时尚地标。

      对于一个长于宏观，弱于细节的人，罗康瑞显然意识到，如果自己按照所有竞争对手的玩法，将整家企业打造成一部执行机器，瑞安很可能无法适应竞争。因此，在新天地取得巨大成功后，瑞安并没有将自己的全部精力用于复制下一个新天地，而是一边在杭州、武汉、重庆等地将新天地“本地化”，一边寻找下一个新概念，比如创智天地、烂尾楼项目中华汇和百老汇项目。

      采访中，罗康瑞承认，对于现在的瑞安集团，较大挑战之一在于动迁。他希望在世博会之前能在西藏路建4个百老汇剧场，但以今天上海的地价，动迁并不容易。这让他颇有些怀念当初在太平桥挖掘人工湖时，用43天迁出3888户的效率。

      但这种痛苦也让他找到了新的机会：那些已经接近竣工，但因为种种原因戛然而止的烂尾工程，能够极大降低其前期的管理成本。这可谓一个广阔的市场：据世邦魏理仕的数据，截至去年底，中国未售出地产存量为3.2亿平方米。虽然中国政府继续加强地产降温措施，罗的机会显然只会更多。

      今年6月，罗将其烂尾楼业务罗康瑞从瑞安建业中将烂尾楼项目分拆为中华汇，在伦敦AIM上市，筹得资金1.51亿英镑。同时，中华汇还在全球共开发行了2亿美元可转换债券——对于一项被质疑财务压力的罗，这是一个让他不必苦笑的时刻。

      GE: 你被海外媒体称为“关系之王”，你怎么看？

      罗康瑞：我都不明白什么叫“关系之王”。我基本上不应酬，从来不请客人吃饭，不大会喝酒，讲话也不多。和中国官员打交道，最主要是要有共同语言。怎样去做事情，我有自己一套看法，我会跟他们很坦率地去谈。内地官员也有自己的目标要做事情，他们觉得我可以给他们一些意见。我跟他们做朋友，真的是精神上的交往。另外，我相信大家也可以看到，我到内地来这么长时间，我做事的风格大家也很清楚：正规、自律、有承担，答应的事情我一定做好。这是最重要的。

      GE: 上海社保案对瑞安集团有多大影响？

      罗康瑞：影响不大。我们基本上没有参与。中央有那么大一支调查队伍，证明我们确实没有做一点不合法的事情。

      GE: 你不喜欢“中国特朗普”这个称谓？

      罗康瑞：这个我一点也不同意，这绝对不是什么好称谓。我认识他，和他有合作，和他的关系我们已经赢了三次。只是看打官司这件事情就是个很好的说明，我和他不是一种人。我和他合作了10 年，我还记得1996年我去纽约参加会议，他在会议上演讲，看见我坐在下面，还叫我站起来跟大家介绍说，“罗康瑞就是救了我的人”。两年前我们把当年他卖给我们的地卖了16.7亿美金，他也能分得超过5个亿，但是为何他掉头就把枪口对准我们呢？我都不明白。他是这样的人，我当然和他是完全两样的。

      GE: 这之后你又在美国买了一块地？

      罗康瑞：这是因为税收的问题。在美国你赚了钱，你用这些钱买另外的物业就不用交税。但我已经把这些股权卖给了周大福他们。所以我基本上没有权益在那边了，我也不想到美国去做生意了。当然我还有投资在海外，但是主要新的投资我都放在内地。

      GE: 你如何看待中国现在的房地产市场？

      罗康瑞：我觉得现在才是起步阶段。如果我觉得房地产市场有泡沫，肯定不会投资这么多。很多人说上海的房价那么高，但我不断鼓励我的同事买房子，要不然过几年他们都会后悔。你看宏观调控了三年，房价掉了多少？压不住的，需求太大。

      GE: 你在内地做了22年生意，最大的心得是什么？

      罗康瑞：第一是一定要充分了解当地发展的步伐。跟很多香港或国外开发商不同，我有一半的时间在内地，比较了解这个市场。这太重要了，如果我只是等我的同事做一个报告送到香港给我看，我不相信我会做新天地这个项目。其次，很多人说中国市场，他们不知道中国是好几百个几千个市场加在一起，每个城市都不一样。所以我不会说我在上海这么做，去武汉或者重庆也这么做。第三，一定要把自己最好的员工放在大陆，这是增长最快的市场。

来源：《首席执行官》